Edgar Vergara Figueredo
La Ley 675 de 2001 es el coco de la propiedad horizontal (PH). En el futuro el mayor número de personas vivirá en edificios o conjuntos cerrados, la casa de habitación individual ha ido desapareciendo y con el tiempo apenas la veremos en los pequeños poblados. Por motivos de comodidad, seguridad y economía la gente en las medianas y grandes ciudades ha preferido integrarse a vivir modernamente en edificios o conjuntos de casas, cuyas relaciones están reguladas bajo el régimen de PH. La Corte Constitucional ha dicho que la PH es una forma de dominio, en virtud de la cual una persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, además, comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero.
La PH en Colombia está regulada por la citada Ley 675 que derogó definitivamente la vieja legislación, organizó jurídicamente esta forma especial de dominio, le señaló como objetivo garantizar la seguridad y la convivencia pacífica, reguló las relaciones entre los propietarios, sus derechos y deberes, definió las autoridades y señaló las atribuciones de los órganos de dirección y administración. El conjunto de derechos, deberes, limitaciones y otros aspectos callados en la ley se concretan en el reglamento de PH que debe ser adoptado por la asamblea de propietarios. A pesar de todo no hay cultura entre los sujetos de la ley.
La asamblea general es el máximo órgano de dirección de la PH, se reúne anualmente de manera ordinaria dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal. Como el lapso de tiempo de deliberación de las asambleas terminó el 31 de marzo pasado, es conveniente hacer unas reflexiones sobre el devenir de esos convites. Algunos se desarrollan en condiciones de armonía entre los asistentes, pero en otros reina la indecencia y la envidia, de tal manera que mientras en los primeros el ambiente es de convivencia pacífica y cooperación, en los segundos predominan la intriga y la triquiñuela a fin de sacar a las minorías del derecho de participación democrática en el momento de elegir a los órganos de administración y tomar decisiones. Ese es un defecto diabólico.
Los juristas y académicos del tema han insistido en la calidad que deben reunir los consejeros, los revisores o auditores y los administradores, ser personas de conducta intachable; caracterizarse por su puntual cumplimiento de la ley y de las normas del reglamento de PH; no pueden aprovecharse de su investidura para reclamar privilegios o para beneficiarse directa o indirectamente del cargo; y tener autoridad suficiente para poder representar dignamente a la comunidad de copropietarios. Y es una obligación ética y decente de todos los copropietarios procurar que no se “armen roscas” por ser cáncer de los cuerpos directivos, al igual que deben blindarse de la gente que no sea idónea para desempeñar cargos de administración. Propender por lo bueno es el camino correcto.
La Ley 675 de 2001 tiene lagunas y lo peor, el país carece de un órgano de consulta en la materia para efectos de su aplicación, a no ser que la Corte Constitucional en demanda de inconstitucionalidad o de tutela, desarrolle jurisprudencia respecto al articulado de la ley, lo cual ha permitido aclarar la oscuridad, pero no es suficiente. Los jueces de la república no están preparados en la aplicación del régimen de propiedad horizontal, hoy una simple impugnación es tan demorada que los afectados prefieren no hacer uso de este importante recurso. Las alcaldías municipales y distritales que tienen alguna competencia en cuanto al registro de documentos, están alejadas del asunto, algunas frente a la formulación de una consulta ciudadana prefieren el silencio o declararse impedidas antes que dictar la luz. Definitivamente los reglamentos de PH tienen que ser claros como el agua.
POSDATA: Estaba dicho por el polígrafo español Francisco de Quevedo: “Acertar a caminar con la luz que lleva el otro, no es seguro todas las veces.”
